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Die Baufinanzierung ist ein komplexes Thema. Umso besser, dass Sie sich damit genauer auseinandersetzen möchten in dem Sie im Internet recherchieren! Gut auch, wenn Sie die richtigen Berater an Ihrer Seite haben. Gerne helfen wir Ihnen bei Ihrer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Eine Finanzierung ohne Eigenmittel ist umso schwieriger zu bekommen und es gilt einige Dinge zu beachten.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung)

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, bekannt auch als Vollfinanzierung, liegt dann vor, wenn bei einem Hausbau oder Hauskauf kein Eigenkapital in die Finanzierung einfließt. In Deutschland erfreut sich diese Art der Finanzierung einer immer größeren Beliebtheit, denn so bleibt etwaiges angespartes Geld für andere Sachen übrig, wie zum Beispiel neue Möbel, einen Urlaub oder auch der berühmte Notgroschen.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kennt man auch als 100 Prozent, 105 Prozent oder 110 Prozent Finanzierung. Es kommt immer darauf an, ob auch die Erwerbsnebenkosten mitfinanziert werden müssen, oder diese der Bauherr selber tragen wird. Denn an einem Hausbau oder Hauskauf verdient der Staat mit, das heißt, dass bei jedem Kauf oder Bau eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 Prozent vom Kaufpreis anfällt. Zu den Erwerbsnebenkosten fallen auch die nicht unerheblichen Notarkosten, welche immer anfallen und nicht umgangen werden können, da in Deutschland alle Verkäufe von Immobilien notariell beglaubigt werden müssen. Die Notarkosten liegen bei ca. 1,5 Prozent. Zuletzt fallen noch eventuell Maklerkosten an. Diese liegen zwischen 3,5 Prozent und 5 Prozent. Alles über 5 Prozent ist extrem teuer und unüblich. Rechnet man diese drei Posten zusammen, ist man schnell bei 10 Prozent. Wenn diese Kosten die Banken mit übernehmen sollen, liegt man bei einer 110 Prozent Finanzierung.

Für den Kreditgeber bedeutet eine Finanzierung ohne Eigenkapital immer ein höheres Risiko, da bei Privatinsolvenz des Kreditnehmers mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht der gesamte Kreditbetrag zurückgezahlt werden kann und die Bank dadurch auf ihren Kosten sitzen bleibt. Die Zinsen bei einer Vollfinanzierung sind natürlich höher, als bei anderen Finanzierungen. Das liegt daran, dass der Anteil vom Fremdkapitalbedarf höher ist. Aber bei den heutigen Zinssätzen ist das heutzutage dennoch kein Problem.

Rechenbeispiele
Hier ein kleines Rechenbeispiel für eine 100 Prozent Finanzierung und einer 105 Prozent Finanzierung.
Ausgegangen wird von einem Kaufpreis von 200.000 Euro, 100 Prozent finanziert, Tilgungssatz 1 Prozent, Zinsbindungsfrist 10 Jahre.

Darlehensbetrag: 200.000 Euro (100%)
Sollzins: 3,36 % p.a.
Tilgung: 1 %

ergibt eine Rate von 726,67 Euro (davon 560 Euro Zinsen und 166,67 Euro Tilgung)

Gehen wir jetzt von einem Darlehensbetrag von 210.000 Euro aus, also einer 105 Prozent Finanzierung.

Darlehensbetrag: 205.000 Euro (105%)
Sollzins: 3,36 % p.a.
Tilgung: 1 %

ergibt eine Rate von 763 Euro (davon 588 Euro Zinsen und 175 Euro Tilgung)

Das sind nur Rechenbeispiele. Aber an diesem Beispiel sieht man, wie hoch der Zinsanteil in den ersten Jahren ist. Man kann natürlich einmal im Jahr eine Sonderzahlung vornehmen, wenn es im Darlehensvertrag eingetragen ist.

Es gibt zwei verschiedene Varianten von Baufinanzierungen ohne Eigenkapital. Zum einen gibt es das Festdarlehen mit Tilgungsersatzleistung. Bei dieser Form des Darlehens zahlt der Immobilienherr nur die Zinsen an die Bank und muss die Tilgung beispielsweise in Form einer Lebensversicherung zahlen. Diese Lebensversicherung wird zum Schluss der Darlehenslaufzeit ausgezahlt und als Tilgung in das Darlehen eingezahlt.

Die andere Form der Tilgungsvariante ist das Annuitätendarlehen. Bei diesem ändert sich die Ratenzahlung (immer auf die Zinsbindungsfrist achten) nicht, sie bleibt Monat für Monat gleich. Zu Anfang des Darlehens zahlt man aber mehr Zinsen und tilgt wenig, was sich aber innerhalb einer Laufzeit ändert. Die Tilgung nimmt zu und die Zinsen fallen dementsprechend ab.